DEMIRE продолжает плановые продажи портфеля.

DEMIRE продолжает реализацию стратегии по сокращению портфеля, объявив о продаже трех объектов недвижимости: отеля Roomers во Франкфурте, а также двух офисных зданий в Кемптене и Хемнице. Сделки заключены в рамках плановой программы девелопера по выходу из неключевых активов и снижению долговой нагрузки. Покупателями выступили институциональные инвесторы, условия сделок не раскрываются, однако компания подтверждает получение денежных средств в полном объеме.

Детали сделок и характеристики активов

Отель Roomers, расположенный в центральной части Франкфурта-на-Майне, является одним из знаковых объектов в портфеле DEMIRE. Объект представляет собой четырехзвездочный отель на 200 номеров с развитой инфраструктурой, включающей спа-центр, ресторан и конференц-зоны. Продажа данного актива рассматривалась компанией как приоритетная задача в рамках оптимизации портфеля, поскольку гостиничная недвижимость не относится к основному профилю DEMIRE, специализирующейся на офисной и торговой недвижимости.

Офисное здание в Кемптене, административном центре региона Альгой в Баварии, представляет собой современный бизнес-центр класса B с общей арендуемой площадью около 8,5 тысяч квадратных метров. Объект был введен в эксплуатацию в 2017 году и характеризуется высокой заполняемостью арендаторами, среди которых преимущественно региональные компании из сектора услуг и IT. Второе офисное здание, расположенное в Хемнице (Саксония), имеет площадь порядка 12 тысяч квадратных метров и относится к классу B+. Актив был приобретен DEMIRE в 2019 году в составе более крупного пакета и с тех пор неоднократно рассматривался как кандидат на продажу из-за относительно невысокой доходности по сравнению с активами в западных федеральных землях.

Суммарная балансовая стоимость проданных объектов оценивается в диапазоне от 60 до 75 миллионов евро. Точная цена реализации не разглашается, однако по данным компании, продажа осуществлена без существенного дисконта к рыночной оценке, что свидетельствует о стабильном спросе на качественные коммерческие активы в региональных центрах Германии. Закрытие сделок по всем трем объектам ожидается до конца первого квартала 2025 года.

Стратегический контекст и финансовые показатели

Продажа активов является частью долгосрочной стратегии DEMIRE, объявленной в 2022 году. Компания поставила цель сократить общий портфель недвижимости примерно на 40% к концу 2026 года, сфокусировавшись на высококачественных офисных объектах в семи ключевых городах Германии, включая Мюнхен, Штутгарт и Дюссельдорф. На момент объявления стратегии портфель DEMIRE насчитывал 94 объекта общей площадью около 1,3 миллиона квадратных метров. К настоящему моменту компания реализовала активы на сумму более 300 миллионов евро, что составляет около половины запланированного объема дезинвестиций.

Финансовая логика таких продаж обусловлена необходимостью снижения коэффициента долговой нагрузки (LTV) до целевого уровня 45%. По итогам третьего квартала 2024 года показатель LTV составлял 52,3%, что выше установленного компанией лимита. Вырученные от сделок средства будут направлены на погашение обеспеченных кредитов, в частности, на сокращение задолженности по двум облигационным займам с погашением в 2026 и 2027 годах. Кроме того, продажа неключевых активов позволяет высвободить управленческие ресурсы для повышения операционной эффективности оставшихся объектов.

Показательно, что DEMIRE удалось реализовать отель Roomers в условиях сложной конъюнктуры на рынке гостиничной недвижимости. Аналитики отмечают, что спрос на отельные активы в Германии остается волатильным из-за высоких операционных затрат и неопределенности в сегменте делового туризма. Тем не менее, расположение объекта в деловом квартале Франкфурта и стабильные показатели RevPAR (доход на доступный номер) сделали актив привлекательным для специализированных гостиничных операторов и инвесторов.

Реакция рынка и позиция менеджмента

Инвесторы и аналитики восприняли новость о продажах позитивно. Акции DEMIRE на Франкфуртской фондовой бирже продемонстрировали умеренный рост на 1,2% в день официального объявления сделок. Управляющий директор компании, комментируя завершение переговоров, подчеркнул, что все три объекта были реализованы по ценам, соответствующим или незначительно превышающим последнюю независимую оценку. В компании также отметили, что покупатели проявили интерес к активам без существенных уступок по условиям due diligence, что подтверждает качество юридической подготовки объектов к продаже.

Следует обратить внимание на географическое распределение проданных активов. Кемптен и Хемниц представляют собой города с населением менее 250 тысяч человек, что делает их второстепенными для инвестиционной стратегии DEMIRE, ориентированной на топ-7 немецких агломераций. Продажа объектов в таких локациях позволяет компании не только улучшить финансовые показатели, но и упростить операционную модель, сократив количество региональных подразделений.

Прог

Таким образом, продажа отеля Roomers и двух офисных зданий знаменует собой очередной, но далеко не финальный этап трансформации портфеля DEMIRE. Действия компании последовательно укладываются в заявленную ранее стратегию: избавляясь от непрофильных и географически второстепенных активов, девелопер не только укрепляет баланс, приближая показатель LTV к целевому уровню, но и концентрирует экспертизу на наиболее маржинальных сегментах рынка. Успешное закрытие сделок без существенного дисконта, особенно в условиях волатильности гостиничного сектора, демонстрирует высокое качество активов и грамотную работу менеджмента по подготовке объектов к реализации.

В среднесрочной перспективе успех этой программы будет зависеть от способности компании находить покупателей на оставшиеся объекты в региональных центрах, а также от темпов восстановления рынка коммерческой недвижимости в ключевых для DEMIRE городах