Российский фонд недвижимости RFMZ демонстрирует высокую доходность для инвесторов, однако ее структура вызывает вопросы у аналитиков. Основную часть выплат по итогам прошлого года составил возврат капитала, а не операционная прибыль от управления активами. Данная ситуация привлекает внимание к стратегии фонда и устойчивости его дивидендной политики в долгосрочной перспективе.
По данным отчетности за 2023 год, Российский фонд недвижимости RFMZ направил на выплаты акционерам 4,7 млрд рублей. При этом анализ денежных потоков показывает, что порядка 70% этой суммы было обеспечено за счет операций по возврату капитала. Фактически, фонд использовал средства, привлеченные ранее от инвесторов, а также выручку от продажи части активов для финансирования дивидендных выплат. Чистый операционный доход (FFO), являющийся ключевым показателем эффективности для REIT, покрыл лишь меньшую часть распределенных средств.
Такая практика не является уникальной на рынке, однако она смещает акценты с оценки текущей доходности активов на анализ финансовой инженерии и стратегии управления портфелем. В краткосрочном периоде это позволяет фонду поддерживать привлекательный уровень выплат для акционеров. В то же время, устойчивость подобной модели зависит от возможности продолжать рефинансирование и совершать новые сделки по продаже активов по выгодным ценам. Контекст повышенной волатильности на рынке коммерческой недвижимости и высоких ключевых ставок добавляет рисков данной стратегии.
Текущая ситуация на рынке инвестиций в недвижимость характеризуется переоценкой активов в условиях дорогих денег. В этом контексте действия RFMZ могут рассматриваться как тактика по сохранению лояльности инвесторов. Прогноз по дивидендной политике фонда будет напрямую зависеть от его способности генерировать стабильный чистый операционный доход в будущем, а также от конъюнктуры рынка, которая определит возможности для дальнейшей оптимизации портфеля. Аналитический взгляд требует тщательного мониторинга отчетности фонда по кварталам 2024 года для оценки изменения структуры его денежных потоков.