Сделка по поглощению одной из заметных компаний на рынке промышленной недвижимости США подошла к ключевому формальному рубежу. Акционеры Plymouth Industrial REIT на внеочередном собрании дали зеленый свет стратегическому приобретению компании инвестиционным фондом Makarora. Это голосование, прошедшее с существенным перевесом, устранило последнее существенное условие для завершения сделки, которая была анонсирована несколько месяцев назад и с тех пор пристально изучалась рынком. Ожидается, что операция будет закрыта в ближайшие дни, после чего Plymouth Industrial REIT прекратит существование в качестве публичной компании, а ее портфолио логистических и промышленных объектов перейдет в частные руки.
Одобрение сделки и её финансовые параметры
Внеочередное собрание акционеров Plymouth Industrial REIT, специально созванное для голосования по предложению о поглощении, состоялось 15 октября 2023 года. Согласно официальному пресс-релизу компании, подавляющее большинство голосов было отдано за утверждение соглашения о слиянии с entity, контролируемой фондом Makarora. Точные результаты голосования не разглашаются, однако в сообщении подчеркивается, что предложение получило поддержку, значительно превышающую требуемый порог, что свидетельствует об одобрении стратегии совета директоров и условий сделки со стороны институциональных и частных инвесторов.
Финансовая сторона операции была определена еще в июле 2023 года. Сделка является полностью денежной, то есть акционеры Plymouth Industrial REIT получат фиксированную сумму наличных за каждую принадлежащую им акцию. Цена приобретения составляет 22.00 доллара США за обыкновенную акцию. Эта оценка представляет собой премию примерно в 21% к цене закрытия акций PLYM на Нью-Йоркской фондовой бирже за день до первого слуха о возможной продаже компании. Общая стоимость предприятия в рамках сделки оценивается примерно в 1.9 миллиарда долларов, включая предположение о долге. После завершения всех расчетов акции Plymouth Industrial REIT будут исключены из листинга на NYSE.
Участники сделки и их портфели
Plymouth Industrial REIT, Inc. (NYSE: PLYM) — это специализированный инвестиционный траст в сфере недвижимости, фокусирующийся на приобретении, владении и управлении одноэтажными складскими и промышленными объектами класса А и В на ключевых рынках США. На момент объявления о сделке портфель компании насчитывал около 210 объектов общей площадью более 34 миллионов квадратных футов. Основные активы сконцентрированы в таких логистически важных регионах, как Средний Запад, Юго-Восток и Северо-Восток страны. Компания позиционировала себя как игрок, предлагающий функциональные и экономически эффективные помещения для арендаторов в секторах электронной коммерции, дистрибуции и легкой промышленности.
Покупатель, Makarora, является частным инвестиционным фондом, который не так широко известен на публичном рынке, но активно действует в сфере прямых инвестиций и операций с недвижимостью. Фонд, как сообщается, управляет капиталом в несколько миллиардов долларов и специализируется на сложных стратегических приобретениях, часто выходя на рынок в периоды повышенной волатильности или переоценки активов. Приобретение публичного REIT целиком — это стратегический шаг, позволяющий Makarora мгновенно получить диверсифицированный, управляемый портфель недвижимости с устоявшимся денежным потоком от аренды, минуя стадию постепенной сборки активов.
Контекст сделки и тенденции на рынке промышленной недвижимости
Решение акционеров Plymouth Industrial REIT одобрить продажу компании нельзя рассматривать в отрыве от общей ситуации на рынке недвижимости и капитала. В 2023 году сектор REIT столкнулся с серьезным давлением из-за агрессивного цикла повышения процентных ставок Федеральной резервной системой США. Рост стоимости заемного капитала напрямую ударил по оценкам компаний, чья бизнес-модель сильно зависит от кредитного плеча, а также привел к переоценке доходности их акций инвесторами. Многие публичные REIT, включая Plymouth, торговались со значительным дисконтом к расчетной стоимости чистых активов (NAV). Эта ситуация создала fertile ground для частных инвесторов и фондов, таких как Makarora, которые увидели возможность приобрести качественные активы ниже их внутренней стоимости.
При этом фундаментальные показатели рынка промышленной и логистической недвижимости остаются относительно устойчивыми по сравнению с офисным или розничным сегментами. Спрос на современные складские помещения продолжает подпитываться долгосрочными трендами, такими как рост электронной коммерции и необходимость для компаний оптимизировать цепочки поставок. Однако темпы роста арендных ставок и заполняемости замедлились после бума постпандемического периода. Сделка с Plymouth отражает веру покупателя в долгосрочную привлекательность именно этого подсектора, несмотря на краткосрочные макроэкономические сложности.
Стратегическая логика для Makarora
Для Makarora приобретение Plymouth — это возможность осуществить масштабный вход в привлека
Таким образом, одобрение акционерами сделки по приобретению Plymouth Industrial REIT фондом Makarora знаменует собой классический пример текущей переоценки активов на рынке. Частный капитал, обладающий более долгосрочным горизонтом инвестирования и не подверженный ежедневной волатильности публичных рынков, использует момент для консолидации качественных портфелей. Уход PLYM с биржи в частные руки подчеркивает сохраняющийся разрыв между рыночной капитализацией многих REIT и стоимостью их базовых активов, что, вероятно, будет и далее провоцировать волну слияний и поглощений в секторе, особенно среди компаний с сильными операционными показателями, но недооцененных на фоне высокой стоимости долга.