Bay Club укрепляет долгосрочные инвестиции в South Bay с приобретением El Segundo

Bay Club Company завершила приобретение кампуса в Эль-Сегундо за 42 миллиона долларов, тем самым укрепив свои позиции в регионе Саут-Бей и завершив десятилетнюю стратегию по консолидации активов. Сделка, закрытая с девелоперской компанией CDC, увеличила совокупный портфель оператора фитнес-клубов до 1 миллиарда долларов, что знаменует собой важный этап в долгосрочном развитии сети премиальных спортивных объектов в Калифорнии.

Детали сделки и структура финансирования

Согласно официальным данным, Bay Club Company выплатила 42 миллиона долларов за приобретение земельного участка и зданий, входящих в состав кампуса в Эль-Сегундо. Объект, расположенный по адресу 1910 East Mariposa Avenue, включает в себя фитнес-центр площадью 55 000 квадратных футов, а также прилегающую инфраструктуру. Продавцом выступила компания CDC, которая ранее владела данным активом в рамках совместного предприятия с Bay Club. Сделка была полностью профинансирована за счет собственных средств оператора, что исключило необходимость привлечения внешнего долгового финансирования.

Приобретение стало завершающим этапом стратегии, начатой в 2014 году. За этот период Bay Club последовательно выкупала доли партнеров и консолидировала недвижимость в ключевых локациях Южной Калифорнии. В частности, в 2021 году компания приобрела клуб в Редондо-Бич, а в 2023 году завершила сделку по покупке объекта в Торрансе. Общий объем инвестиций в регион Саут-Бей за десять лет превысил 200 миллионов долларов.

Финансовые показатели и портфель активов

С закрытием сделки совокупная стоимость портфеля Bay Club Company достигла 1 миллиарда долларов. Компания управляет 16 клубами в Калифорнии, включая объекты в Сан-Франциско, Лос-Анджелесе, Сан-Диего и Окленде. Средняя заполняемость клубов сети составляет 82 процента, что выше среднерыночного показателя по премиальному фитнес-сегменту США (68 процентов). Выручка компании в 2023 году выросла на 12 процентов по сравнению с предыдущим годом, достигнув 340 миллионов долларов.

Приобретенный кампус в Эль-Сегундо демонстрирует стабильные операционные показатели: годовой доход объекта составляет порядка 8 миллионов долларов при маржинальности 28 процентов. После завершения сделки Bay Club планирует инвестировать дополнительные 3 миллиона долларов в модернизацию оборудования и расширение зоны спа. Ожидается, что эти вложения позволят увеличить пропускную способность клуба на 15 процентов в течение следующих 18 месяцев.

Стратегическое значение для региона Саут-Бей

Регион Саут-Бей, включающий города Эль-Сегундо, Манхэттен-Бич, Хермоса-Бич и Редондо-Бич, является одним из наиболее динамично развивающихся рынков премиального фитнеса в Калифорнии. По данным исследования компании CBRE, за последние пять лет количество домохозяйств с доходом свыше 200 тысяч долларов в этой зоне выросло на 22 процента. Bay Club последовательно наращивает присутствие именно в этом сегменте, предлагая услуги, ориентированные на состоятельную аудиторию.

Приобретение кампуса в Эль-Сегундо позволяет компании создать единую экосистему из трех клубов в радиусе 10 миль. Члены клуба получают доступ ко всем объектам сети без дополнительной платы, что повышает лояльность и средний чек. Аналитики JLL отмечают, что такая модель консолидации активов в пределах одного региона позволяет снизить операционные издержки на 8-10 процентов за счет централизации административных функций и логистики.

Контекст рынка и конкурентная среда

Рынок премиального фитнеса в Южной Калифорнии демонстрирует устойчивый рост, несмотря на общее замедление экономики. По данным Ассоциации здоровья и фитнеса (IHRSA), выручка сегмента в 2023 году выросла на 6,7 процента, достигнув 5,2 миллиарда долларов. Основными конкурентами Bay Club в регионе являются Equinox, с 8 клубами в Лос-Анджелесе, и Life Time Fitness, управляющий 4 объектами в Саут-Бей. Однако Bay Club выделяется за счет более низкой стоимости членства (в среднем на 15-20 процентов ниже, чем у Equinox) при сопоставимом уровне сервиса.

Важно отметить, что сделка была завершена в условиях повышенной волатильности на рынке коммерческой недвижимости. Ставки капитализации для объектов фитнес-индустрии в Калифорнии выросли с 5,8 процента в 2022 году до 6,4 процента в 2024 году. Тем не менее Bay Club удалось согласовать цену приобретения на уровне 763 долларов за квадратный фут, что соответствует среднерыночным показателям 2021 года. Эксперты связывают это

с выгодными условиями финансирования и долгосрочными отношениями с продавцом. Таким образом, Bay Club Company не только завершила десятилетнюю стратегию консолидации активов в Саут-Бей, но и укрепила свои позиции на высококонкурентном калифорнийском рынке премиального фитнеса. Дальнейшие инвестиции в модернизацию приобретенного кампуса должны повысить его рентабельность и привлекательность для целевой аудитории, что в сочетании с синергией от объединения клубов в единую сеть создает прочную основу для устойчивого роста компании в ближайшие годы.