В сфере жилищной политики и сохранения доступного жилья в США произошло значимое событие. Компания Community Preservation Partners (CPP), дочерняя организация национального некоммерческого застройщика National Community Renaissance (National CORE), объявила о завершении сделки по приобретению жилого комплекса Highland Park Apartments в Милуоки, штат Висконсин. Ключевым аспектом этой сделки является не просто смена собственника, а масштабная программа реконструкции, финансируемая через сложный механизм налоговых кредитов, и юридическое закрепление долгосрочной доступности арендного жилья для семей с низким и средним уровнем дохода.
Структура сделки и источники финансирования
Приобретение и капитальный ремонт апартаментов Highland Park стали возможны благодаря использованию программы федеральных налоговых кредитов на строительство доступного жилья (Low-Income Housing Tax Credit, LIHTC). Эта программа, являющаяся краеугольным камнем американской жилищной политики на протяжении десятилетий, привлекает частные инвестиции в строительство и реабилитацию жилья для семей с определённым уровнем дохода. В данном случае CPP привлекла инвестиции от корпорации Alliant Capital, которая выступила в роли инвестора в налоговые кредиты. Сумма инвестиций в проект составила 24,5 миллиона долларов, что подчёркивает масштаб и значимость инициативы для региона.
Помимо средств от LIHTC, проект получил дополнительное финансирование в виде кредита в размере 5,5 миллионов долларов от Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA). Эта государственная организация сыграла ключевую роль в координации финансирования и обеспечении соответствия проекта местным приоритетам. Общая стоимость сделки, включая покупку и полную реконструкцию, оценивается в сумму, значительно превышающую 30 миллионов долларов. Такое многоканальное финансирование демонстрирует типичную для подобных проектов модель государственно-частного партнёрства, где государственные инструменты (налоговые кредиты, льготные кредиты) мобилизуют значительные частные капиталы для решения социальных задач.
Детали проекта и ключевые улучшения
Апартаменты Highland Park представляют собой комплекс из 176 квартир, расположенный в районе Милуоки, который исторически испытывает потребность в качественном и доступном жилье. Комплекс был построен в 1972 году и за прошедшие десятилетия неизбежно столкнулся с проблемами физического и морального износа. Программа реконструкции, инициированная CPP, носит комплексный характер и затрагивает как общие зоны и инфраструктуру, так и каждую отдельную жилую единицу.
Внутри квартир запланирована полная замена кухонь и сантехнического оборудования, установка энергоэффективных приборов, обновление систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, а также замена напольных покрытий. На уровне всего комплекса будут проведены работы по модернизации систем пожарной безопасности и безопасности в целом, ремонт крыш и фасадов, обновление окон, благоустройство территории, включая парковки, детские и рекреационные площадки. Особое внимание уделяется повышению энергоэффективности зданий, что в долгосрочной перспективе позволит снизить операционные расходы и нагрузку на окружающую среду, а также уменьшить счета за коммунальные услуги для жильцов.
Социальный компонент и долгосрочные обязательства
Финансирование через программу LIHTC накладывает на собственника строгие юридические обязательства по обеспечению доступности жилья. В случае с Highland Park Apartments, CPP взяла на себя обязательство сохранять квоты для семей с доходом не выше 60% от среднего по району (Area Median Income, AMI) на протяжении как минимум 30 лет. Это юридически обязывающее соглашение, известное как Land Use Restriction Agreement (LURA), является гарантией для города и жителей, что после масштабной реконструкции квартиры не будут переведены в рыночный сектор по значительно более высоким ставкам, что могло бы привести к вытеснению нынешних резидентов (явлению, известному как джентрификация).
Более того, CPP, как часть National CORE, планирует внедрить на территории комплекса свои стандартные программы резидент-сервисов. Эти программы могут включать в себя помощь в трудоустройстве, образовательные курсы, мероприятия для детей и пожилых людей, что направлено на создание устойчивого сообщества, а не просто предоставление жилья. Такой подход соответствует современной парадигме в сфере affordable housing, где акцент делается на построение социального капитала и улучшение качества жизни резидентов.
Контекст и значение для города Милуоки
Милуоки, как и многие другие промышленные города США, сталкивается с двойственным вызовом: необходимостью обновления устаревшего жилищного фонда и одновременным сохранением его доступности для широких слоёв населения. Район, в котором расположен комплекс Highland Park, не является исключением. Проект CPP попадает в стратегические цели городской администрации, направленные на борьбу с ветхим жильём и инвестиции в исторически недостаточно финансируемые сообщества.
Сохранение 176 квартир в качестве доступного жилья с современным уровнем комфорта и энергоэффективности напрямую влияет на стабильность микрорайона.