В сфере коммерческой недвижимости США завершилась одна из крупнейших сделок текущего года. Инвестиционный менеджер Makarora Management совместно с фондами Ares Alternative Credit официально закрыл сделку по приобретению компании Plymouth Industrial REIT, специализирующейся на промышленной и логистической недвижимости. Общая стоимость транзакции составила 2,1 миллиарда долларов, включая долговые обязательства. Это событие знаменует собой важный этап консолидации на рынке промышленной недвижимости, демонстрирующий сохраняющийся стратегический интерес крупного частного капитала к данному сегменту, несмотря на общую турбулентность в экономике и на рынке REIT.
Структура сделки и ключевые активы
Сделка была структурирована как приобретение 100% акций Plymouth Industrial REIT (PLYM) консорциумом, возглавляемым Makarora Management при финансовом участии фондов под управлением Ares Alternative Credit. Окончательная цена акций составила 22,00 доллара США за обыкновенную акцию наличными, что соответствует общей стоимости собственного капитала в размере около 1,7 миллиарда долларов. С учетом принятия на себя долга Plymouth Industrial REIT, общая стоимость предприятия достигает отметки в 2,1 миллиарда долларов. Акционеры PLYM одобрили сделку на специальном собрании, после чего последовало выполнение всех обычных условий закрытия, включая необходимые регуляторные разрешения.
Предметом приобретения стал весь портфель Plymouth Industrial REIT, который состоит из 210 промышленных объектов, расположенных преимущественно на ключевых логистических рынках США. Общая площадь портфеля превышает 32 миллиона квадратных футов. Основные активы сконцентрированы в таких стратегически важных для дистрибуции регионах, как Средний Запад, Северо-Восток и Солнечный пояс. Портфель характеризуется высокой долей современных одноэтажных складов класса А, которые пользуются стабильным спросом со стороны компаний электронной коммерции, третьего-партийной логистики (3PL) и дистрибьюторов. Средневзвешенный срок аренды остается на комфортном уровне, а процент арендованной площади исторически держится выше среднего по рынку.
Стратегические мотивы покупателя
Для Makarora Management, инвестиционного менеджера, фокусирующегося на альтернативных активах и недвижимости, эта сделка является логичным шагом по усилению своих позиций в одном из наиболее устойчивых сегментов коммерческой недвижимости. Промышленная и логистическая недвижимость в последнее десятилетие демонстрировала стабильный рост, подпитываемый долгосрочными трендами, такими как ускорение электронной коммерции, необходимость в оптимизации цепочек поставок и рост спроса на складские помещения последней мили. Приобретение готового, диверсифицированного портфеля через покупку публичной REIT является более быстрым и эффективным способом масштабирования, чем точечные приобретения отдельных активов.
Партнерство с Ares Alternative Credit, подразделением глобальной инвестиционной группы Ares Management, предоставило Makarora необходимые финансовые ресурсы и экспертизу в структурировании сложных сделок с привлечением долгового финансирования. Для Ares эта транзакция также представляет интерес как возможность размещения капитала в качественных активах с прогнозируемым денежным потоком. Ожидается, что под частным управлением консорциум сможет реализовать операционные улучшения, провести селективную репозиционирование части портфеля и, возможно, осуществить дополнительные приобретения для усиления кластеров в ключевых регионах, что зачастую сложнее делать в формате публичной компании, ориентированной на квартальную отчетность.
Финансовые аспекты и условия рынка REIT
Сделка была анонсирована в период, когда рынок публичных риэлт-трастов (REIT) в США испытывал значительное давление из-за агрессивного повышения процентных ставок Федеральной резервной системой. Это привело к снижению котировок многих REIT, включая Plymouth Industrial, чьи акции торговались со значительным дисконтом к оценке чистых активов (NAV). Предложенная цена в 22 доллара за акцию представляла собой премию примерно в 23% к цене закрытия акций PLYM за день до первого слуха о возможной продаже, что было положительно воспринято акционерами. Такая ситуация создала окно возможностей для частных инвесторов и фондов прямых инвестиций, располагающих «сухим порохом», для приобретения качественных активов по привлекательной цене.
Финансирование сделки, как сообщается, включало как собственный капитал, внесенный Makarora и фондами Ares, так и привлеченное долговое финансирование от консорциума банков. Переход PLYM в частную собственность выводит компанию из-под волатильности публичного рынка и устраняет затраты, связанные с поддержанием листинга. Теперь управление будет сосредоточено на долгосрочной стратегии развития портфеля, а не на колебаниях фондового рынка.
Контекст рынка и отраслевые тренды
Приобретение Plymouth Industrial REIT происходит на фоне актив
Таким образом, завершение сделки по поглощению Plymouth Industrial REIT консорциумом Makarora Management и Ares наглядно иллюстрирует ключевую тенденцию на рынке коммерческой недвижимости США: частный капитал, обладающий значительными ресурсами, использует период относительной недооценённости публичных REIT для стратегических приобретений. Эта крупная консолидация активов в логистическом сегменте подтверждает уверенность крупных игроков в долгосрочной устойчивости спроса на современные складские помещения, который продолжает подпитываться фундаментальными сдвигами в розничной торговле и управлении цепочками поставок. Выход компании из-под давления публичного рынка позволит новым владельцам сфокусироваться на операционной эффективности и долгосрочном увеличении стоимости портфеля, что может задать тон для дальнейшей активности слияний и поглощений в данной отрасли.